公募REITs二級市場上周小幅上漲，又有產(chǎn)品出現(xiàn)項目退租、降租情況

快訊 2024年12月31日 14:45 1 admin

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　　每經(jīng)記者李蕾????每經(jīng)編輯葉峰????

　　《每日經(jīng)濟新聞》獲悉，上周公募REITs市場出現(xiàn)小幅上漲，產(chǎn)權(quán)類公募REITs中園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs漲幅靠前，特許經(jīng)營類公募REITs中水利設(shè)施類小幅下跌，各類型公募REITs成交額和換手率有所分化。

　　全市場已經(jīng)上市的57只公募REITs產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的達到44只。除上周剛剛上市的華安外高橋REIT和平安寧波交投REIT外，領(lǐng)跑市場的三只產(chǎn)品分別為華夏杭州和達高科產(chǎn)園REIT、華安百聯(lián)消費REIT和華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT，環(huán)比漲幅分別為6.90%、4.77%和3.88%。環(huán)比下降的產(chǎn)品則減少至10只，并且跌幅超過2%的產(chǎn)品僅有富國首創(chuàng)水務(wù)REIT。

　　行業(yè)方面仍有多項重磅動態(tài)值得關(guān)注。例如，在經(jīng)營層面，上周又有產(chǎn)品出現(xiàn)了項目退租、降租的情況，引發(fā)市場關(guān)注。另外，滬深兩所修訂基礎(chǔ)設(shè)施REITs審核指引，旨在優(yōu)化結(jié)構(gòu)、強化規(guī)范，突出資產(chǎn)特性，提升信息披露，明確項目分類與收益要求，完善監(jiān)管機制，提升REITs效能等。

　　據(jù)國金證券數(shù)據(jù)，截至12月27日，仍在交易所受理階段的REITs產(chǎn)品共有8只，處于已通過待上市狀態(tài)的REITs共有11只。

　　二級市場小幅上漲，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs表現(xiàn)持續(xù)優(yōu)異

　　臨近年底，在經(jīng)歷了一周的短暫回落后，上周公募REITs二級市場又迎來小幅上漲。中證REITs（收盤）指數(shù)上周五收至786.2，年內(nèi)上漲3.93%，周上漲1.36%；中證REITs全收益指數(shù)963.74，年內(nèi)上漲11.83%，周上漲1.36%。

　　從REITs持有項目的行業(yè)類型來看，上周產(chǎn)業(yè)園區(qū)類上漲2.56%、倉儲物流類上漲1.99%、生態(tài)環(huán)保類下跌0.85%、高速公路類上漲0.84%、能源類上漲0.60%、保租房類上漲0.57%、消費類上漲1.94%；周度收益表現(xiàn)由高到低排序依次為：產(chǎn)業(yè)園區(qū)類>倉儲物流類>消費類>高速公路類>能源類>保租房類>生態(tài)環(huán)保類。

　　具體產(chǎn)品方面，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，已上市的57只產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的增加至44只。除去上周剛剛上市的華安外高橋REIT和平安寧波交投REIT，領(lǐng)跑市場的三只產(chǎn)品分別為華夏杭州和達高科產(chǎn)園REIT、華安百聯(lián)消費REIT和華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT，環(huán)比漲幅分別為6.90%、4.77%和3.88%。

　　相比之下，環(huán)比下降的產(chǎn)品則減少至10只。跌幅最大的三只產(chǎn)品分別是富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、華泰紫金寶灣物流倉儲REIT和華泰南京建鄴REIT，環(huán)比漲跌幅分別為-2.05%、-1.37%和-1.34%。

公募REITs二級市場上周小幅上漲，又有產(chǎn)品出現(xiàn)項目退租、降租情況

　　成交量和換手率方面，根據(jù)國金證券數(shù)據(jù)，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、華夏合肥高新REIT、華夏基金華潤有巢REIT上周成交量靠前，分別是0.55億份、0.39億份、0.35億份；此外，華泰江蘇交控REIT、工銀蒙能清潔能源REIT、國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT換手率較高，分別是16.80%、13.98%、11.99%。

　　又有產(chǎn)品出現(xiàn)項目退租、降租情況，滬深兩所修訂REITs審核指引

　　值得一提的是，上周又有個別REITs出現(xiàn)了項目退租、降租的情況。

　　平安證券在研報中指出，上周REITs經(jīng)營層面有兩件重要事項，首先就是招商蛇口保租房重要企業(yè)租戶的集中退租，涉及143套房源（數(shù)量占比15%），按可租面積計算，或?qū)е抡麄€REITs出租率下降約19%。一方面，募集時預(yù)測現(xiàn)金流已考慮到該項目集中退租的風(fēng)險，另一方面，原始權(quán)益人為退租提供業(yè)績補償承諾。截至上周末，招商蛇口保租房僅較退租前高點下降2%，且沖擊未擴散到保租房板塊其他個券。

　　第二個事項涉及降租。12月28日，嘉實京東公告重慶項目續(xù)約價格，每平米月租金將由當(dāng)前的23.98元下降至20.16元，基金管理人預(yù)計，2025年三個底層資產(chǎn)項目的運營收入將較2023年時的預(yù)測水平低2.03%。對此，平安證券分析，一方面經(jīng)過武漢項目降租續(xù)約后，市場對重慶項目降租已有一定預(yù)期，嘉實京東REIT價格已較2023年末下降12%，當(dāng)前現(xiàn)金分派率已高于板塊平均；另一方面，原始權(quán)益人宣布在2年內(nèi)1億元增持嘉實京東REIT，增持期后6個月不減持。結(jié)合當(dāng)前REITs情緒偏強，預(yù)計重慶項目退租對REITs價格的影響偏向平緩。

　　“策略上，高供給、經(jīng)營負(fù)面事件對REITs走勢的沖擊相對有限，體現(xiàn)當(dāng)前REITs市場情緒較佳，不排除風(fēng)險偏好提升，估值較低的產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、交通等周期板塊或有一定補漲機會。”

　　另外，上周滬深兩所修訂REITs審核指引，也引發(fā)市場的關(guān)注與熱議。

　　12月27日，滬深兩所同步發(fā)布REITs審核關(guān)注事項指引（2024修訂）。本修訂是對2023年5月發(fā)布的上一版本指引的修訂更新，有利于進一步完善REITs規(guī)則體系，提升REITs核查及信息披露的規(guī)范性、有效性和針對性，督促市場參與主體歸位盡責(zé)，切實保護投資者合法權(quán)益，促進REITs市場常態(tài)化發(fā)行和高質(zhì)量發(fā)展。

　　中信建投證券對此表示，一方面，修訂明確了項目首發(fā)規(guī)模、收益性要求，新增附屬及共用資產(chǎn)入池等有關(guān)要求，細(xì)化項目信披標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范資產(chǎn)評估及運營管理行為；另一方面，新修訂指引也明確了對產(chǎn)業(yè)園區(qū)等共五類資產(chǎn)的差異化要求，完善了大類資產(chǎn)核查標(biāo)準(zhǔn)體系，提高了信披核查針對性?！拔覀冋J(rèn)為新修訂指引的出臺標(biāo)志著REITs監(jiān)管漸趨完善，其在資產(chǎn)合規(guī)性、估值審慎性和運營管理規(guī)范性等方面要求細(xì)化趨嚴(yán)，符合監(jiān)管抓牢REITs發(fā)行審核，持續(xù)壓實REITs估值的一貫工作基調(diào)?！?/p>

標(biāo)簽：退租小幅上周