劉強(qiáng)東，出手！
劉強(qiáng)東要出手買京東倉儲(chǔ)REIT了！
12月27日晚間，嘉實(shí)基金公告稱，劉強(qiáng)東及（或）其一致行動(dòng)人擬在未來兩年內(nèi)，通過二級市場或其他方式，增持嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT，增持金額不超過1億元。截至2024年12月26日，本次增持主體不持有該基金基金份額。
劉強(qiáng)東擬增持京東倉儲(chǔ)REIT
12月27日晚，據(jù)上交所官網(wǎng)，嘉實(shí)基金公告顯示，作為基金原始權(quán)益人之一致行動(dòng)人，京東集團(tuán)創(chuàng)始人、董事局主席劉強(qiáng)東擬增持嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT基金份額，增持金額不超過1億元。
公告顯示，此次增持是基于對該基金及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目未來發(fā)展前景的信心和長期投資價(jià)值的認(rèn)可。增持方式是通過上交所交易系統(tǒng)以二級市場買入或交易所認(rèn)可的其他方式。增持計(jì)劃的實(shí)施期限是自公告之日起24個(gè)月內(nèi)。
資料顯示，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT的底層資產(chǎn)包括位于重慶、武漢和廊坊的三處物流園區(qū)，這些園區(qū)均位于物流核心節(jié)點(diǎn)城市，合計(jì)建筑面積高達(dá)35.1萬平方米，主要承租人為京東物流旗下子公司，是國內(nèi)首只民企倉儲(chǔ)物流公募REIT，基金以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的。
資料顯示，截至上半年末，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT加權(quán)平均剩余租期為557天，平均有效租金單價(jià)為0.92元，EBITDA利潤率高達(dá)71.92%。2023年，該REIT實(shí)現(xiàn)可供分配金額7352萬元，完成率約107.88%；2024年上半年實(shí)現(xiàn)4018萬元，同比增長6.48%。發(fā)行至今，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT已累計(jì)完成五次分紅，總額達(dá)1.3661億元。
關(guān)注公募REITs配置價(jià)值
今年1月份，由于一處底層資產(chǎn)的續(xù)租凈有效租金突降，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT成為市場焦點(diǎn)，其二級市場價(jià)格連連下跌。當(dāng)時(shí)，作為基金管理人，嘉實(shí)基金曾表示，自公告之日起12個(gè)月內(nèi)，擇機(jī)使用固有資金增持嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT不超過1000萬元。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至12月27日，相較于2023年初上市價(jià)格，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT二級市場價(jià)格出現(xiàn)下跌，跌幅超過20%。
基金人士表示，相對于同期股票市場而言，公募REITs市場仍有一定的超額回報(bào)，基礎(chǔ)資產(chǎn)經(jīng)營整體穩(wěn)健?？紤]到REITs底層資產(chǎn)業(yè)績與經(jīng)濟(jì)基本面恢復(fù)情況息息相關(guān)，整體經(jīng)營仍呈一定韌性，REITs作為資產(chǎn)配置標(biāo)的具有一定的投資價(jià)值。
一位公募REITs基金經(jīng)理認(rèn)為，發(fā)行上市是公募REITs生命周期的開始，而不是結(jié)束，基金管理人應(yīng)該主動(dòng)應(yīng)對市場的不確定性。
以產(chǎn)業(yè)園的管理為例，需要基金管理人更加關(guān)注租金單價(jià)和出租率的均衡，努力維持穩(wěn)定的租賃收入。通過合理的配置長租約比例，投入改造成本爭取優(yōu)質(zhì)租戶，在租約到期前提前采取續(xù)約等措施，努力提升未來租金收入的確定性。
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