公募REITs市場,量價(jià)齊升
來源:中國基金報(bào)
【導(dǎo)讀】公募REITs市場量價(jià)齊升,2025年看好消費(fèi)和產(chǎn)業(yè)園類資產(chǎn)
中國基金報(bào)記者 方麗 陸慧婧
長端利率快速下行,有著紅利類權(quán)益資產(chǎn)屬性的公募REITs迎來量價(jià)齊升。
多位業(yè)內(nèi)人士看來,在利率下行階段,公募REITs的利率敏感屬性與高派息率優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步顯現(xiàn)。年底或受到資金止盈、限售解禁等因素?cái)_動(dòng),但REITs指數(shù)仍具備一定的估值吸引力。布局2025年,投資者可結(jié)合經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇力度,擇機(jī)調(diào)整弱周期及強(qiáng)周期品種的配置比例。
多只公募REITs本月漲超10%
臨近年末,公募REITs市場走勢(shì)喜人。Wind數(shù)據(jù)顯示,12月9日,中證REITs指數(shù)(收盤)觸及762.04點(diǎn)的階段低點(diǎn)之后開始反彈,一度漲至785.07點(diǎn);截至12月20日,月內(nèi)漲幅達(dá)1.3%。中證REITs全收益指數(shù)本月以來漲幅達(dá)到2.36%,結(jié)束了此前連續(xù)三個(gè)月的下跌勢(shì)頭。
公募REITs市場交易活躍,本月以來日均成交金額達(dá)到5.67億元,相比上月提高了36%。
保障房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、能源類等公募REITs品種表現(xiàn)強(qiáng)勁。截至12月20日,紅土創(chuàng)新深圳安居REIT本月以來大漲14.38%,華夏華潤商業(yè)REIT、中金廈門安居REIT的漲幅分別達(dá)到12.8%、12.37%,華夏首創(chuàng)奧萊REIT等5只產(chǎn)品月內(nèi)漲超10%。
談及近期公募REITs市場走強(qiáng)的原因,中信建投明陽智能新能源REIT基金經(jīng)理白若冰稱,“近期,央行貨幣政策基調(diào)從‘穩(wěn)健’轉(zhuǎn)向‘適度寬松’,在預(yù)期利率持續(xù)下降的背景下,公募REITs的風(fēng)險(xiǎn)與收益預(yù)期相對(duì)債市表現(xiàn)出更強(qiáng)的吸引力。投資者傾向于將資金投入收益穩(wěn)定、流動(dòng)性強(qiáng)的公募REITs,以獲取更具確定性的收益,從而進(jìn)一步推動(dòng)了該類資產(chǎn)價(jià)格上升?!?/p>
她同時(shí)強(qiáng)調(diào),公募REITs產(chǎn)品每年至少分紅一次。年末將至,多家公募已發(fā)布分紅公告,投資者為獲得分紅購買基金份額,也助推了公募REITs二級(jí)市場的火爆。
紅土創(chuàng)新基金認(rèn)為,在利率持續(xù)下降的背景下,公募REITs的高派息率吸引了大量尋求穩(wěn)定收益的機(jī)構(gòu)投資者,以獲取更具確定性的收益。
先鋒瑞馳指出,目前REITs市場中既有周期型標(biāo)的,也有純紅利型標(biāo)的,在周期景氣預(yù)期提升階段,兩類資產(chǎn)均會(huì)受益。不過,前期市場關(guān)注點(diǎn)更多在成長型類別上,相關(guān)標(biāo)的已連續(xù)上漲2個(gè)多月。從配置的收益風(fēng)險(xiǎn)比角度來看,紅利類資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)得以凸顯,所以推動(dòng)了此輪REITs市場的上漲。
“在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)大背景下,偏民生類的保障性租賃住房、新能源REITs項(xiàng)目二級(jí)市場表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)。本輪上漲充分體現(xiàn)了公募REITs兼股兼?zhèn)奶匦?,以及整體估值合理、資產(chǎn)經(jīng)營基本面良好的現(xiàn)狀?!苯ㄐ呕鹂偨Y(jié)道。
資金方長期持有
公募REITs意愿強(qiáng)
臨近年底,市場擔(dān)憂資金止盈、流動(dòng)性需求、限售解禁等因素對(duì)REITs市場造成擾動(dòng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,REITs市場具備較好的配置價(jià)值,整體影響不大。
白若冰表示,年底,市場回調(diào)壓力逐漸凸顯。但從長期來看,如果REITs項(xiàng)目的底層資產(chǎn)運(yùn)營穩(wěn)健,且分紅穩(wěn)定,那么資金止盈帶來的短期擾動(dòng)會(huì)逐漸被市場消化。
“為了應(yīng)對(duì)年底的流動(dòng)性需求,投資者可能會(huì)進(jìn)行持倉調(diào)整,或?qū)е聝r(jià)格波動(dòng);限售解禁對(duì)REITs市場同樣會(huì)產(chǎn)生擾動(dòng)。但從實(shí)際情況來看,部分原始權(quán)益人及戰(zhàn)略投資人已經(jīng)表示暫無減持計(jì)劃,這有助于緩解市場的擔(dān)憂情緒。”白若冰分析道。
紅土創(chuàng)新基金表示,在基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目運(yùn)營穩(wěn)健、市場對(duì)其未來發(fā)展樂觀的前提下,以長期配置為主要目的的機(jī)構(gòu)資金止盈的可能性相對(duì)較小。目前,基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs二級(jí)市場平均換手率較低,符合以機(jī)構(gòu)投資人為主的持有人特征。
“利率下行、國債收益率下降,越來越多的資金關(guān)注公募REITs,且新的會(huì)計(jì)記賬制度讓更多資金不再以REITs二級(jí)賬面價(jià)格計(jì)提利潤,使得資金方長期持有公募REITs意愿更強(qiáng)?!逼桨不鸹鸾?jīng)理孫磊表示。
看好消費(fèi)類和產(chǎn)業(yè)園類
展望2025年REITs產(chǎn)品投資機(jī)遇,不少投資人士認(rèn)為,REITs指數(shù)處在歷史較低分位數(shù),顯示出一定的估值吸引力,相對(duì)看好能源類、消費(fèi)類等品種。
“2025年,較為看好能源基礎(chǔ)設(shè)施和消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs。能源類資產(chǎn)在REITs市場中相對(duì)稀缺,具有較高的投資價(jià)值;能源類項(xiàng)目收益來源穩(wěn)定,一定程度上具有抗周期屬性。消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs在宏觀促消費(fèi)背景下,板塊整體配置性價(jià)比有所提升,頭部運(yùn)營商項(xiàng)目更具投資價(jià)值?!卑兹舯硎尽?/p>
白若冰進(jìn)一步表示,REITs指數(shù)處在歷史較低分位數(shù),顯示出一定的估值吸引力。但REITs市場內(nèi)部存在估值分化現(xiàn)象。投資者在選擇REITs產(chǎn)品時(shí),需要關(guān)注項(xiàng)目的運(yùn)營情況、資產(chǎn)質(zhì)量、市場前景等因素,做出明智的投資決策。
建信基金表示,從強(qiáng)周期板塊來看,隨著政策進(jìn)一步細(xì)化落地,項(xiàng)目經(jīng)營基本面有望改善。消費(fèi)及一線城市產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目或率先受益;出租率水平較高、剩余租約期限較長或租戶結(jié)構(gòu)相對(duì)分散的消費(fèi)類項(xiàng)目、部分廠房及研發(fā)辦公項(xiàng)目或有一定優(yōu)勢(shì)。弱周期板塊中,保障性租賃住房、環(huán)保等周期敏感性較弱、運(yùn)營穩(wěn)定的項(xiàng)目有望迎來估值回調(diào)后的介入機(jī)會(huì)。
先鋒瑞馳表示,2025年消費(fèi)會(huì)有大的政策行動(dòng),消費(fèi)端的收入現(xiàn)金流分布或有較大改變,形成較好的市場預(yù)期;產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)目前估值已較為充分地反映了景氣度下行的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。明年,符合新質(zhì)生產(chǎn)力的產(chǎn)業(yè)普遍會(huì)迎來景氣度上行,此類資產(chǎn)將迎來估值修復(fù)。
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