土拍市場(chǎng)回暖 房企信心逐步修復(fù)
來源:中國經(jīng)營報(bào)
本報(bào)記者 黃永旭 北京報(bào)道
時(shí)隔四年,萬科地產(chǎn)再現(xiàn)廣州土拍,并拿下三宗地塊,引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注和期待。12月以來,房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了止跌回穩(wěn)的積極信號(hào),其中,土地市場(chǎng)的活力進(jìn)一步提升,房企拿地信心正在逐步修復(fù)。
《中國經(jīng)營報(bào)》記者觀察發(fā)現(xiàn),在一攬子房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下,四季度以來,房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。土地市場(chǎng)上,熱點(diǎn)城市土拍交易回暖,房企拿地積極性更加明顯,近期多地土拍中,民營房企的身影逐漸增多。
國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況數(shù)據(jù)顯示,11月份,70個(gè)大中城市中,商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)增加,一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體上漲,二、三線城市環(huán)比降幅均收窄;各線城市同比降幅今年以來首次均收窄。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)有止跌回穩(wěn)跡象,樓市在不斷變暖,房企拿地的積極性在增強(qiáng),市場(chǎng)預(yù)期也在不斷改善。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池認(rèn)為,后續(xù)土地市場(chǎng)的走勢(shì)仍然依賴于樓市的走勢(shì),在今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出加力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的背景下,各城市仍然會(huì)不斷優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策,促進(jìn)住房剛需與改善性住房需求釋放,加大消化存量土地與存量住房的力度,平衡供大于求的供求關(guān)系。樓市會(huì)不斷回暖,土地市場(chǎng)也會(huì)不斷回暖。
“地王”再現(xiàn)
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù),在新房?jī)r(jià)格連續(xù)下跌三個(gè)月之后,11月份,西安新房、二手房均出現(xiàn)跌幅收窄的情況,樓市出現(xiàn)觸底反彈的跡象。經(jīng)歷房?jī)r(jià)波動(dòng)之后,西安土拍不僅拍出“總價(jià)地王”,而且出現(xiàn)四川民營房企跨省溢價(jià)拿地,為年末的樓市增添許多期待。
12月12日,西安市北二環(huán)一宗優(yōu)質(zhì)地塊迎來成交,地塊面積153.04畝,成交總價(jià)25.59億元,由陜西嘉瀾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿下。
記者了解到,該地塊最初為城改項(xiàng)目,幾經(jīng)擱置,如今終于再次迎來“金主”。25.59億元的成交總價(jià),也成為2024年西安土拍市場(chǎng)“總價(jià)地王”。
記者注意到,近期土地市場(chǎng)出現(xiàn)回暖,各地單價(jià)“地王”、總價(jià)“地王”相繼出現(xiàn),尤其是一線城市,表現(xiàn)更為明顯。
11月29日,北京一宗組團(tuán)地塊正式拍賣,該組團(tuán)地塊由酒仙橋、十八里店、小紅門三個(gè)地塊組成,總建設(shè)用地面積約14.7公頃,規(guī)劃建筑規(guī)模約39.4萬平方米,起拍價(jià)高達(dá)153億元。
事實(shí)上,本次出讓的14.7公頃土地,由三個(gè)不同區(qū)域的地塊組成,分別是,酒仙橋地塊建設(shè)用地面積約2.8公頃,規(guī)劃建筑規(guī)模約7.8萬平方米,為二類居住用地;十八里店地塊建設(shè)面積約9.35公頃,為二類居住用地、托幼用地、綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地;小紅門地塊建設(shè)用地面積約2.55公頃,規(guī)劃建筑規(guī)模約5.8萬平方米,為二類居住用地、托幼用地。
最終拍賣結(jié)果顯示,中海地產(chǎn)以153.32億元的總價(jià)格,競(jìng)得該組團(tuán)地塊,溢價(jià)率0.21%,銷售指導(dǎo)價(jià)分別為每平方米12.5萬元、8萬元以及7.9萬元。這也刷新了北京市土拍交易紀(jì)錄,該地塊成為北京新的“總價(jià)地王”。
12月2日,經(jīng)過295輪激烈競(jìng)價(jià),華潤(rùn)置地與中海地產(chǎn)聯(lián)合體最終以總價(jià)185.12億元競(jìng)得深圳南山區(qū)粵海街道T107-0107地塊,樓面價(jià)70388元/平方米、溢價(jià)率46.3%,并刷新了近十年深圳涉宅地塊總價(jià)紀(jì)錄,成為新的“總價(jià)地王”。
趙秀池表示,近期土拍過程中,溢價(jià)地塊頻頻出現(xiàn),而且不斷拍出新“地王”,說明樓市在回暖,房企拿地意愿增強(qiáng)了。同時(shí),也說明該地塊被開發(fā)商看好,位置好、配套好、未來有潛力的優(yōu)質(zhì)的地塊,一直受到開發(fā)商的青睞。
“從目前的土拍情況來看,熱點(diǎn)城市和優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)依然激烈,市場(chǎng)需求強(qiáng)勁,房企對(duì)這些地塊的預(yù)期比較高。”中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜向記者表示,目前,土地市場(chǎng)存在分化,拍出“地王”和底價(jià)成交都是分化的表現(xiàn),熱點(diǎn)板塊的優(yōu)質(zhì)地塊,必然吸引房企高溢價(jià)競(jìng)爭(zhēng)。而部分區(qū)位偏弱、配套欠缺、潛力偏弱的地塊,相對(duì)而言,只能底價(jià)成交,也說明市場(chǎng)仍在調(diào)整、尋找平衡。
民企出手
今年以來,全國土地市場(chǎng)延續(xù)低溫運(yùn)行態(tài)勢(shì),土地供需兩端持續(xù)縮量。9月底以來,一線城市接連一系列政策優(yōu)化,市場(chǎng)活躍度保持較高水平。
中指研究院發(fā)布2024年1—11月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜顯示,11月,TOP100企業(yè)拿地總額同比降幅顯著收窄,但拿地企業(yè)仍集中在央國企和地方國資,民營房企拿地仍較為審慎。從重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企來看,央企、國企和地方國資仍是主力,民企僅在重點(diǎn)深耕區(qū)域補(bǔ)充土儲(chǔ)。
12月12日,西安市土拍中,民營房企四川邦泰置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“四川邦泰”)競(jìng)得西安市能源金貿(mào)區(qū)69.95畝住宅用地。次日,四川邦泰再度出手,將西安市曲江新區(qū)約42畝地塊收入囊中。
據(jù)了解,該地塊位于雁塔區(qū)雁翔路以東、西安交通大學(xué)曲江校區(qū)以西、雁曲四路以南、規(guī)劃路以北,土地面積為41.861畝,土地性質(zhì)為商住用地,容積率小于等于2.8,建筑密度不大于20%,綠地率不小于35%。
而且,根據(jù)公示信息,該宗地規(guī)劃地上總建筑面積不大于78153.6㎡,要求競(jìng)得人須建設(shè)800㎡社區(qū)服務(wù)站、430㎡社區(qū)辦公、49㎡社區(qū)福利、120㎡社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、350㎡老年人日間照料中心等配建設(shè)施。
四川邦泰方面表示,作為西咸新區(qū)的核心中樞,能源金貿(mào)區(qū)的地位日益重要,是西安未來金融和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要區(qū)域之一。并且,宗地周邊發(fā)展較為成熟,地理位置優(yōu)越,具有良好的發(fā)展前景。
記者觀察發(fā)現(xiàn),一線城市和杭州、成都、西安等熱點(diǎn)二線城市,土拍活力增加的同時(shí),民營房企溢價(jià)拿地的身影也逐漸增多。
11月20日,杭州市蕭山區(qū)奧體博覽中心單元BJ1706-10地塊開拍,經(jīng)過49輪競(jìng)價(jià),最終由濱江集團(tuán)以總價(jià)39.54億元競(jìng)得,成交樓面價(jià)48186元/㎡,溢價(jià)率33.85%,該成交樓面價(jià)刷新了奧體板塊新紀(jì)錄,位居杭州宅地成交樓面價(jià)第二。
12月5日,廣州公共資源交易中心公告番禺區(qū)洛浦街新光快速東側(cè)BA0104082地塊成功出讓,最終報(bào)價(jià)約為12.35億元,競(jìng)得人為合肥瑞倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,也是2024年首個(gè)在廣州拿地的民企。
12月17日,廣州市成功出讓4宗番禺區(qū)涉宅地塊,其中南站商務(wù)區(qū)3宗地塊被萬科底價(jià)摘下,土地出讓總價(jià)28.8億元。這也是時(shí)隔四年,萬科首次在廣州拿地。
趙秀池分析稱,土地市場(chǎng)作為要素市場(chǎng),其表現(xiàn)與樓市的狀況緊密關(guān)聯(lián)。如果樓市活力充足、銷售預(yù)期好,則房企拿地積極性便會(huì)增強(qiáng)。土地市場(chǎng)回暖,進(jìn)而可以促進(jìn)樓市回暖,幫助房地產(chǎn)行業(yè)不斷走出低谷。
“房企拿地積極性回升,尤其是民營房企的參與,表明市場(chǎng)信心正在恢復(fù)。”柏文喜表示,一攬子房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下,市場(chǎng)預(yù)期得到改善,交易活躍開始回升。長(zhǎng)期來看,房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入新發(fā)展階段,住房需求從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)抓住機(jī)遇轉(zhuǎn)型發(fā)展,為群眾建設(shè)“好房子”、提供好服務(wù),以適應(yīng)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化。
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