房地產(chǎn)稅收新政將如何影響樓市？

快訊 2024年11月15日 03:45 1 admin

　　馮奎（中國(guó)區(qū)域科學(xué)協(xié)會(huì)副理事長(zhǎng)、研究員）

　　11月13日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》。這被稱為新一輪地產(chǎn)稅收新政。對(duì)比前幾輪，此次地產(chǎn)稅收新政對(duì)三類人群的支持力度最大，預(yù)計(jì)將對(duì)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)起到積極作用，然而稅收新政之后，房地產(chǎn)走勢(shì)與前幾輪可能并不相同。

　　從內(nèi)容上看，這一輪稅收新政，重點(diǎn)在于通過(guò)降低契稅、增值稅等，從而降低購(gòu)房成本、提升市場(chǎng)活躍度。稅收政策至少對(duì)三類重點(diǎn)人群是重大利好：

　　一是對(duì)改善性住房需求者，新政將契稅1%低稅率優(yōu)惠面積標(biāo)準(zhǔn)已從原先的90㎡提升至140㎡。個(gè)人購(gòu)房者購(gòu)買家庭唯一住房或是第二套住房，只要房產(chǎn)面積不超過(guò)140㎡，均可享受統(tǒng)一的1%契稅優(yōu)惠稅率。對(duì)于面積超過(guò)140㎡的住房，唯一住房的契稅將按1.5%征收，第二套住房則按2%的稅率執(zhí)行。在多數(shù)城市，小戶型更多體現(xiàn)為剛性需求，而90~140㎡購(gòu)買需求代表著當(dāng)前這一階段的改善性需求，這部分需求在新房市場(chǎng)比例上升，已占到新增銷售量的三成以上。因此，此次稅收新政可以看作是對(duì)改善性居住需求的大力支持。

房地產(chǎn)稅收新政將如何影響樓市？

　　二是對(duì)于一線城市的購(gòu)房者，新政策實(shí)施后，購(gòu)房者最多可享受2%的契稅減免。在以往的政策下，北上廣深四個(gè)一線城市的第二套住房契稅均按3%的稅率收取。假設(shè)在深圳購(gòu)買第二套住房（面積不超過(guò)140㎡），如果房?jī)r(jià)1000萬(wàn)，購(gòu)房者以前需繳納3%的契稅，即30萬(wàn)元。而自2024年12月1日起，契稅將降至1%，這樣就有20萬(wàn)元的節(jié)余。北上廣深購(gòu)房者的購(gòu)買力較強(qiáng)，這幾個(gè)城市的地產(chǎn)的抗跌性也較好，近幾個(gè)月來(lái)成交活躍，所以稅收新政對(duì)于在一線城市或到一線城市去購(gòu)房的人群來(lái)說(shuō)是重大利好。

　　三是對(duì)于以舊換新的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們所在城市在取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，都將適用統(tǒng)一的個(gè)人銷售住房增值稅新政策，也就是城市個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。這對(duì)希望賣舊房、買新房的人群來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一把助力。

　　改善性住房需求、一線城市新增需求、以舊換新需求等等，大致上就是當(dāng)前這一階段房地產(chǎn)需求“增量”的主體部分。這幾部分需求進(jìn)一步釋放和激活之后，還能帶動(dòng)其他細(xì)分客戶和市場(chǎng)的需求，通俗一點(diǎn)說(shuō)，房子買賣的齒輪就能轉(zhuǎn)動(dòng)得更快一點(diǎn)。

　　從這點(diǎn)看，此輪房地產(chǎn)稅收新政的針對(duì)性較強(qiáng)，料將產(chǎn)生積極效果。但同時(shí)也要看到，與歷史上其他幾輪支持樓市的稅收優(yōu)惠政策相比，本輪新政的效果可能不能等量齊觀?；仡?999年、2008年、2006年等幾個(gè)年份，當(dāng)時(shí)出于“救市”的考慮，財(cái)政、稅務(wù)、住建部門也單獨(dú)或聯(lián)合出臺(tái)過(guò)降低契稅等稅收優(yōu)惠政策，并且這類減稅政策往往最后登場(chǎng)，力大勢(shì)沉，效果可謂極為明顯。而本輪房地產(chǎn)稅收新政，如果定位于促進(jìn)房地產(chǎn)進(jìn)一步止跌回穩(wěn)，則有望實(shí)現(xiàn)這一目的，但由于房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生了根本性的變化，房地產(chǎn)“熱油烹火”的局面已經(jīng)過(guò)去，所以有的房產(chǎn)中介過(guò)度炒作房地產(chǎn)稅收新政既沒有基礎(chǔ)，也并不被后續(xù)政策所支持。

　　不必諱言，過(guò)去一段時(shí)間的樓市政策，每一項(xiàng)具體措施仿佛都有“有效期”，且這個(gè)期限漸次變短。但也正是這一系列政策陸續(xù)出臺(tái)，發(fā)揮了“接力棒”作用，從而延緩了房地產(chǎn)快速下跌勢(shì)頭，并最終呈現(xiàn)較明顯的止跌回穩(wěn)局面。

　　從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策的出臺(tái)，是每一輪支持樓市的“必選動(dòng)作”。然而，這次與以往有所不同。所以有關(guān)部門一邊要著眼短期出臺(tái)系列政策，力求止跌回穩(wěn)；一邊還是要著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，并搶抓利用寶貴的時(shí)間窗口，設(shè)計(jì)并出臺(tái)更多有效的制度措施，以此推動(dòng)建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　具體來(lái)到這次房地產(chǎn)稅收新政，有些做法還應(yīng)更加制度化、長(zhǎng)期化，比如對(duì)改善性的商品住房，針對(duì)具體面積給予稅收優(yōu)惠時(shí)，其稅收政策可以進(jìn)一步考慮朝著“一致性”方向更加合理化加以設(shè)計(jì)。作為房地產(chǎn)稅收政策的一項(xiàng)內(nèi)容，對(duì)房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的收稅也可一并設(shè)計(jì)，并創(chuàng)造條件分階段去試點(diǎn)實(shí)施。從房地產(chǎn)發(fā)展新模式這一系統(tǒng)性制度架構(gòu)來(lái)講，今后一段時(shí)間，需要在優(yōu)化和完善供應(yīng)體系、轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式、完善調(diào)控政策、強(qiáng)化安全監(jiān)管等方面，出臺(tái)更多有效的政策以及補(bǔ)齊更多的制度短板。

標(biāo)簽：新政樓市稅收