房地產(chǎn)進(jìn)入深度洗牌階段，穩(wěn)健的房企以長期主義的戰(zhàn)略定力，在周期中跑贏大市。

　　8月30日，合生創(chuàng)展集團(tuán)發(fā)布了2024年中期業(yè)績報告。報告期內(nèi)，合生創(chuàng)展集團(tuán)的總資產(chǎn)達(dá)2875.26億港元，與去年基本持平；營業(yè)收入為138.09億港元；凈利潤為10.83億港元；毛利潤為37.61億港元，毛利率維持在約27%的高水平，顯著高于行業(yè)平均水平。

　　當(dāng)房企不再爭規(guī)模時，利潤水平成為考量企業(yè)綜合能力的關(guān)鍵指標(biāo)。

　　毛利率水平在地產(chǎn)開發(fā)結(jié)算收入和毛利率普遍下行的背景下，合生創(chuàng)展集團(tuán)憑借其優(yōu)質(zhì)的土地儲備和高端精品戰(zhàn)略，實現(xiàn)了遠(yuǎn)高于行業(yè)不足20%的平均毛利率。同時，在確保經(jīng)營穩(wěn)健的前提下，經(jīng)過兩年多的努力，公司累計壓降負(fù)債超過345億港元，境外公開市場債務(wù)已實現(xiàn)清零。

　　毛利率遙遙領(lǐng)先，“開發(fā)+運營”業(yè)務(wù)穩(wěn)健增長

　　盡管樓市利好政策頻出，但隨著“規(guī)模競速”時代的結(jié)束，房地產(chǎn)行業(yè)的銷售數(shù)據(jù)逐漸回落，持續(xù)考驗著房企的盈利能力。當(dāng)下，行業(yè)普遍面臨增收不增利、毛利率跌至10%以下以及資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計提的困境。

　　然而，在市場波動的環(huán)境中，合生創(chuàng)展集團(tuán)以27%的毛利率位居行業(yè)前列，甚至超過多家頭部房企。

　　王牌產(chǎn)品加持和多元化板塊發(fā)力，是合生創(chuàng)展集團(tuán)穩(wěn)健經(jīng)營的關(guān)鍵所在。首先，縵品牌的高銷售去化率和強(qiáng)大的品牌溢價能力為公司帶來了大量現(xiàn)金回籠；其次，商業(yè)板塊和輕資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)已進(jìn)入收獲期，底層資產(chǎn)質(zhì)量高，運營收益率也保持在較高水平。

　　2024年上半年，合生創(chuàng)展集團(tuán)實現(xiàn)合約銷售額88.5億元，其中縵系產(chǎn)品占集團(tuán)住宅銷售的70%。從區(qū)域表現(xiàn)來看，環(huán)渤海區(qū)域占總合約銷售的28%，其中縵合北京銷售10億元，縵云北京銷售7億元；長三角區(qū)域占52%，其中縵云上海銷售38億元，領(lǐng)跑上?？們r2500萬元以上的高端住宅市場；大灣區(qū)占20%，其中縵云廣州銷售6億元，湖山國際銷售約2億元。此外，合生創(chuàng)展代管代建的縵云ONE項目于今年5月開盤，上半年合約銷售額已超過20億元。

　　值得一提的是，截至2024年6月底，合生創(chuàng)展集團(tuán)地產(chǎn)交樓銷售收入約96.9億港元，交付建筑面積為43.8萬平方米，平均交樓價格為每平方米22122港元，同比上漲24%。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，合生創(chuàng)展在開發(fā)業(yè)務(wù)中實現(xiàn)了交樓價格逆勢上漲，銷售去化率遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，背后體現(xiàn)出其多重核心競爭力。

　　合生創(chuàng)展持續(xù)深耕一線城市的高端改善性物業(yè)開發(fā)和運營，其地產(chǎn)板塊73%的土地儲備和商業(yè)板塊95%的土地儲備位于一線城市，這些高能級城市核心地塊項目的保值增值特性，為公司穩(wěn)定毛利率和現(xiàn)金流收入做出了重大貢獻(xiàn)。

　　為了進(jìn)一步擴(kuò)大新產(chǎn)品的市場影響力，合生創(chuàng)展推出了“與城市共生計劃”，并升級了縵品牌的“全域生態(tài)”服務(wù)戰(zhàn)略，將高端物業(yè)服務(wù)提升至戰(zhàn)略層面，以產(chǎn)品力與服務(wù)力并重的模式，推動企業(yè)內(nèi)生增長。

　　從中國城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢看，合生創(chuàng)展精準(zhǔn)把握居民對高品質(zhì)住宅的需求，專注于“滿足多樣化改善性住房需求”，建設(shè)“好房子”并提供“好服務(wù)”，為其在房地產(chǎn)行業(yè)下半場的競爭中奠定了堅實基礎(chǔ)。

　　目前，合生創(chuàng)展已形成了以地產(chǎn)、商業(yè)、合生活、基建和投資五大板塊并驅(qū)發(fā)展的多元化業(yè)態(tài)布局，這種穩(wěn)健且多元的模式，使其在地產(chǎn)開發(fā)之外的各項經(jīng)營和服務(wù)業(yè)務(wù)也得到了獨立成長，進(jìn)一步增強(qiáng)了公司的營收和盈利能力。

　　其中，商業(yè)板塊的表現(xiàn)尤為突出。合生商業(yè)定位為商業(yè)生態(tài)鏈價值創(chuàng)造者，迅速拓展版圖，商業(yè)運營能力逐步提升，形成了輕、重兩大管理模式的雙平臺業(yè)務(wù)格局。

　　截至2024年6月底，合生商業(yè)租金收入約為20億人民幣。合生創(chuàng)展的商業(yè)板塊業(yè)務(wù)已遍及北京、上海、廣州、深圳、成都、無錫等十余個主流城市，擁有100多個商業(yè)地產(chǎn)項目，已建成運營項目面積超過500萬平方米，服務(wù)上億城市人口，其中80%以上的項目分布在“北上廣深”四大一線城市。

　　從項目運營表現(xiàn)來看，自有核心品牌合生匯商場的銷售額和客流量均超出市場預(yù)期。以北京朝陽合生匯為例，其2024年上半年銷售額超過35億人民幣，同比增長42%，日均客流同比增長10%，表現(xiàn)優(yōu)于熱門核心商圈。此外，上海五角場合生匯2024年上半年銷售額超過30億人民幣，同比增長35%。

　　商業(yè)板塊運營能力的提升，不僅為合生創(chuàng)展集團(tuán)帶來了穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，還在整體上起到了補(bǔ)充和穩(wěn)定作用，并為合生商業(yè)進(jìn)行第三方輕資產(chǎn)拓展戰(zhàn)略提供了強(qiáng)有力的支持。

　　輕資產(chǎn)提速，獨立第三方管理面積占比突破20%

　　在當(dāng)前行業(yè)及市場進(jìn)入資產(chǎn)價值重估的周期，大量資產(chǎn)亟需盤活以提升效率，資金流向也在尋找能夠抵御通脹風(fēng)險的標(biāo)的。

　　在此背景下，輕資產(chǎn)平臺作為專業(yè)的運營服務(wù)商，迎來了廣闊的市場機(jī)遇。從構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式的角度來看，擴(kuò)大輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)布局已成為未來發(fā)展的重要方向。

　　合生創(chuàng)展集團(tuán)早在2015年便推出了商業(yè)管理輕資產(chǎn)平臺——合商科技。實際運營效果顯示，合商科技顯著提高了集團(tuán)的商業(yè)專業(yè)化管理能力，增強(qiáng)了商業(yè)項目的市場價值，同時為公司帶來了可觀的收入與利潤，優(yōu)化了整體的利潤結(jié)構(gòu)。

　　合生創(chuàng)展集團(tuán)認(rèn)為，輕資產(chǎn)不僅是公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重要途徑，也是優(yōu)化公司輕重收入和利潤結(jié)構(gòu)的必要舉措，更是公司應(yīng)對市場周期波動、實現(xiàn)長期穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵路徑。無論是在商業(yè)管理、不動產(chǎn)基金還是品牌住宅冠名及銷售方面，合生創(chuàng)展都在積極拓展輕資產(chǎn)布局。盡管市場機(jī)遇不斷涌現(xiàn)，集團(tuán)強(qiáng)調(diào)，在拓展時應(yīng)保持“穩(wěn)中有進(jìn)”的節(jié)奏，避免盲目擴(kuò)張。

　　基于這一戰(zhàn)略，2024年，合生商業(yè)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)再度取得進(jìn)展，首次進(jìn)入江蘇省無錫市，項目位于市中心，具有顯著的區(qū)位優(yōu)勢。截至2024年6月30日，合生創(chuàng)展獨立第三方簽約管理面積總計達(dá)113萬平方米，較去年同期增長4%，占合生商業(yè)總管理面積的20%以上。

　　合生創(chuàng)展透露，位于北京的超極合生匯西區(qū)計劃于下半年開業(yè)，將與東區(qū)商業(yè)體結(jié)合，打造一個集潮奢珠寶、美妝高端化妝品、新能源汽車、餐飲、親子和潮流空間等多元業(yè)態(tài)為一體的全新概念綜合體。此外，集團(tuán)還計劃在下半年推出更多商業(yè)品牌，進(jìn)一步擴(kuò)大市場影響力。

　　輕裝上陣，境外公開市場債務(wù)已清零

　　房企償債高峰已至，財務(wù)穩(wěn)健者才能贏得下半場的入場券。

　　根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2024年房企到期債券規(guī)模達(dá)7703.1億元，較上一年超過9500億元的到期余額下降19.6%，但整體債務(wù)規(guī)模依然處于較高水平。

　　合生創(chuàng)展集團(tuán)自2022年起，在保持正常經(jīng)營發(fā)展的同時，主動有序地壓降負(fù)債規(guī)模。根據(jù)公司披露，截止2024年7月1日，合生創(chuàng)展的有息負(fù)債規(guī)模為807億港元（剔除已于7月1日償還的北京朝陽合生匯CMBS后），累計壓降超過345億港元，降幅約30%，年均降幅約為10%。

　　合生創(chuàng)展集團(tuán)表示，考慮到7月初償還的81億港元后，公司一年內(nèi)到期的債務(wù)占比從2023年的43%下降至28%；剔除合約負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率與2023年末基本持平，維持在59%。

　　關(guān)于未來的償債安排，合生創(chuàng)展透露，目前公司境外公開市場債務(wù)已完全清零。截至2024年中期，公司公開市場債務(wù)僅為89億人民幣，同比下降23%。此外，合生創(chuàng)展于7月1日如期兌付了朝陽合生匯74.5億CMBS后，目前境內(nèi)公開市場僅剩兩單CMBS，存量規(guī)模為15億人民幣，這些債務(wù)均有優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)（如上海財富廣場、天津國際大廈）支持，并且均為單一投資人，基本消除了公開市場違約風(fēng)險。

　　展望未來，合生創(chuàng)展表示，公司將繼續(xù)堅持審慎穩(wěn)健的財務(wù)政策，強(qiáng)化財務(wù)風(fēng)險控制能力，充分發(fā)揮資產(chǎn)優(yōu)勢并提高資本運作效率，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。合生創(chuàng)展強(qiáng)調(diào)，公司有息債務(wù)均對應(yīng)優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)，通過資產(chǎn)銷售和運營可實現(xiàn)債務(wù)自循環(huán)，確保集團(tuán)運營的穩(wěn)定與可持續(xù)發(fā)展，從而構(gòu)建更堅實的財務(wù)安全墊。

　　展望下半年，合生創(chuàng)展集團(tuán)表示，盡管市場將繼續(xù)在波動中逐步恢復(fù)，公司將重點關(guān)注現(xiàn)金流回款和利潤目標(biāo)的實現(xiàn)，堅定執(zhí)行“四保方針”，以“保交樓”為首要目標(biāo)。同時，合生創(chuàng)展將結(jié)合供求關(guān)系的新變化及人民對高品質(zhì)住宅的期待，致力于打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品并提升服務(wù)水平。