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　　來源：華夏時(shí)報(bào)

　　上海“網(wǎng)紅盤”格力·海德壹號(hào)在建工程。? ?李貝貝/攝

　　近日，上海前灘“網(wǎng)紅盤”格力·海德壹號(hào)多名業(yè)主向《華夏時(shí)報(bào)》記者爆料，該項(xiàng)目存在拖延工期、裝修降標(biāo)、擅自更改設(shè)計(jì)的情況。

　　截至目前，業(yè)主方與格力地產(chǎn)（ *** ）（600185.SH）旗下上海?？睾下?lián)置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“上海?？亍保┮堰M(jìn)行過三輪溝通，但仍未能達(dá)成一致?！度A夏時(shí)報(bào)》記者了解到，雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)集中在三角陽臺(tái)、物業(yè)費(fèi)涵蓋范圍等方面。

　　7月8日，格力地產(chǎn)集團(tuán)方面向《華夏時(shí)報(bào)》記者回復(fù)稱，公司高度重視業(yè)主的投訴。此前業(yè)主將問題反饋到建交委（質(zhì)監(jiān)站、規(guī)資、圖審中心）等相關(guān)部門，公司已積極配合相關(guān)部門，真實(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供了相關(guān)材料，并詳細(xì)說明了相關(guān)情況，同時(shí)亦積極和業(yè)主代表開會(huì)說明了施工現(xiàn)場(chǎng)情況。“我們認(rèn)真對(duì)待每一位業(yè)主的投訴與建議，后續(xù)我司將繼續(xù)就相關(guān)問題加強(qiáng)與業(yè)主的溝通?！?/p>

　　7月15日起，格力·海德壹號(hào)業(yè)主發(fā)起“不提升品質(zhì)集體 *** 購買車位”的投票接龍活動(dòng)，3天內(nèi)已有80余戶業(yè)主參與，超過163套總房源數(shù)的一半。多名業(yè)主表示，還將 *** 14.9元/平米的“天價(jià)”物業(yè)費(fèi)，“直到格力提供與高昂物業(yè)費(fèi)對(duì)應(yīng)的公區(qū)、車庫環(huán)境和物業(yè)服務(wù)”。

　　樓盤大幅降標(biāo)？三角陽臺(tái)無法兌現(xiàn)

　　據(jù) *** 息，2014年12月24日，經(jīng)過124輪競(jìng)價(jià)，珠海國(guó)資企業(yè)格力地產(chǎn)聯(lián)合體擊敗恒基兆業(yè)、三湘地產(chǎn)等一眾房企，以16.14億元的價(jià)格競(jìng)得前灘地區(qū)Z000801編制單元32—01地塊，樓面價(jià)6.58萬元/平米，溢價(jià)率127%。

　　作為上海前灘“九宮格”內(nèi)最后一個(gè)入市住宅項(xiàng)目，因?yàn)橐欢址績(jī)r(jià)“倒掛”、以及江景、華二教育、商業(yè)配套等諸多優(yōu)質(zhì)資源，2023年2月8日，延期8年之久才入市的格力·前灘海德壹號(hào)推出163套建面約76—555平米房源，開盤即罄。

　　在之前的認(rèn)籌階段，盡管備案價(jià)高達(dá)12.98萬元/平米，且未設(shè)售樓處樣板房，格力·海德壹號(hào)仍然吸引了639組認(rèn)購，相當(dāng)于4個(gè)人搶1套房。同時(shí)，該項(xiàng)目最終入圍分達(dá)100.65。按基礎(chǔ)分60分計(jì)算，入圍者至少需繳納215個(gè)月社保（約18年）。

　　然而，距離正式交付（2025年6月30日）不足一年，業(yè)主們與開發(fā)商之間的矛盾卻愈發(fā)激化起來。近期該項(xiàng)目業(yè)主向記者爆料，該項(xiàng)目施工進(jìn)度滯后，且存在裝修大幅降標(biāo)、施工方擅自更改設(shè)計(jì)等多個(gè)問題。

　　6月28日，記者在格力海德壹號(hào)項(xiàng)目工地看到，工地正常運(yùn)作，不時(shí)有渣土車進(jìn)出。施工銘牌顯示，32—01地塊在2017年6月即已開工，但預(yù)計(jì)在2025年4月竣工。從工地圍墻向內(nèi)部看去，項(xiàng)目樓棟外立面還搭有腳手架，內(nèi)部裝修仍呈毛坯狀態(tài)。

　　今年3月，格力地產(chǎn)上海?？睾下?lián)置業(yè)有限公司副總經(jīng)理周立東在業(yè)主群解釋說，“我們是珠海國(guó)企，目前各項(xiàng)工作正常運(yùn)行。主要是外露鋼結(jié)構(gòu)的供貨影響了現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度（成品外觀不達(dá)標(biāo)不能出廠）”。而在2023年7月底該項(xiàng)目被報(bào)道“開發(fā)商疑停工跑路”時(shí)，周立東也解釋說，項(xiàng)目采用全鋼結(jié)構(gòu)的框架結(jié)構(gòu)體系，施工難度大、工廠加工周期長(zhǎng)。

　　施工疑似緩慢之外，“三角陽臺(tái)”不能兌現(xiàn)，是業(yè)主們最為詬病的問題。

　　業(yè)主王赟（化名）向記者介紹說，根據(jù)當(dāng)初的樓盤宣傳資料，該項(xiàng)目在室外設(shè)計(jì)了三角形的270°景觀陽臺(tái)和全景觀光電梯，加上大面積的玻璃，可以更大程度地一覽黃浦江景，“這個(gè)樓盤戶型可以說都是為了三角陽臺(tái)，整體樓盤品質(zhì)的提升，三角陽臺(tái)占了很大因素?！?/p>

　　但今年初，項(xiàng)目方突然告知業(yè)主，三角陽臺(tái)不能正常使用或站立，令業(yè)主們十分意外。記者看到，目前該項(xiàng)目標(biāo)志性的外掛式三角全景陽臺(tái)均為鏤空或半鏤空形態(tài)。按照相關(guān)規(guī)定，懸挑陽臺(tái)算“半面積”。王赟解釋說，違約不兌現(xiàn)三角陽臺(tái)，是因?yàn)殚_發(fā)商需要補(bǔ)繳建筑面積的費(fèi)用，這不應(yīng)由已經(jīng)等待收房的業(yè)主承擔(dān)。

　　“即使是有必要、必須調(diào)整設(shè)計(jì)方案，也應(yīng)該要跟業(yè)主提前說明的?！绷硪幻麡I(yè)主羅濤（化名）透露，自己在購房時(shí)就將項(xiàng)目宣傳資料進(jìn)行了公認(rèn)，但依然沒能阻擋開發(fā)商臨時(shí)變更相關(guān)設(shè)計(jì)方案。

　　羅濤強(qiáng)調(diào)，根據(jù)上海市規(guī)劃和自然資源局于2019年底發(fā)布的《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案批后調(diào)整和建設(shè)工程規(guī)劃許可（金麒麟分析師）變更管理辦法》，“已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的建設(shè)項(xiàng)目，需變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證，變更內(nèi)容涉及禁止類事項(xiàng)的，不得變更；變更內(nèi)容涉及限制類事項(xiàng)，應(yīng)申請(qǐng)變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證和附圖”。

　　在裝修方面，業(yè)主們則認(rèn)為“項(xiàng)目與宣傳的定位不符，與前灘核心區(qū)位不匹配”“完全不能接受目前的方案，并且表示強(qiáng)烈 *** ”。因此，業(yè)主們要求開發(fā)商整改提升并在前灘大道處增設(shè)小區(qū)大門，要求對(duì)標(biāo)周邊同檔次小區(qū)全面提升簡(jiǎn)陋的地庫，包括但不限于進(jìn)出地庫坡道吊頂、入戶大堂前區(qū)及地下落客區(qū)吊頂、照明提升為感應(yīng)燈并結(jié)合吊頂進(jìn)行方案設(shè)計(jì)等。

　　此外，業(yè)主們還認(rèn)為，公區(qū)裝修效果圖方案“與樓盤檔次嚴(yán)重不符，明確不接受目前的方案”，并要求開發(fā)商提供目前的公區(qū)及套內(nèi)精裝成本單方標(biāo)準(zhǔn)，且設(shè)計(jì)師團(tuán)隊(duì)與商業(yè)宣傳資料承諾的由HBA團(tuán)隊(duì)進(jìn)行設(shè)計(jì)不符，設(shè)計(jì)方案（過程稿）未反映“低調(diào)奢華”等。

　　三輪溝通，關(guān)鍵問題仍未達(dá)成一致

　　記者獲悉，截至6月底，針對(duì)項(xiàng)目存在的諸多問題，業(yè)主方與上海?？匾堰M(jìn)行過3輪溝通。根據(jù)3份溝通紀(jì)要，開發(fā)商給出了一些解決方案。

　　比如，對(duì)于項(xiàng)目施工進(jìn)度的問題，上海?？胤矫婊貜?fù)稱，之后會(huì)整理可視化工程進(jìn)度及針對(duì)進(jìn)度滯后采取趕工措施，通過市場(chǎng)營(yíng)銷部公眾號(hào)發(fā)布告業(yè)主家書的方式告知（每?jī)芍芤淮危?；?duì)于業(yè)主提出的“主入口方案使用功能缺失”“地庫簡(jiǎn)陋”等問題，上海?？匾脖硎荆瑫?huì)在原大門位置考慮優(yōu)化調(diào)整、地庫重點(diǎn)區(qū)域?qū)⒏鶕?jù)工程進(jìn)度考慮適當(dāng)提升等。

　　遺憾的是，目前雙方在關(guān)鍵問題上仍未達(dá)成一致。從溝通會(huì)紀(jì)要中記者看到，對(duì)于業(yè)主們最為關(guān)心的三角陽臺(tái)，上海?？鼐芙^整改，表示“三角陽臺(tái)按圖施工，同時(shí)相關(guān) *** 部門已經(jīng)給予投訴回復(fù)。目前現(xiàn)場(chǎng)條件、政策均不具備修改條件”。

　　對(duì)此，業(yè)主林波（化名）表示，這是格力地產(chǎn)的單方面說辭，業(yè)主們并沒有拿到投訴回復(fù)：“確實(shí)流程也是如此： *** 部門（浦東新區(qū)建教委）把意見給到格力地產(chǎn)，由格力方面自行向業(yè)主回復(fù)?！?/p>

　　對(duì)于業(yè)主要求提供 *** 審圖通過的施工圖紙、以及過程中所有變更記錄的說法，上海?？胤矫鎰t表示，項(xiàng)目仍在建設(shè)中，不提供過程版圖紙，項(xiàng)目竣工后可提供竣工圖。至于“公區(qū)裝修效果圖方案與樓盤檔次嚴(yán)重不符”，是因?yàn)椤癏BA團(tuán)隊(duì)僅參與戶型方案設(shè)計(jì)，未涵蓋公區(qū)”。

　　格力·海德壹號(hào)施工銘牌。 李貝貝/攝

　　7月9日，格力方面向記者回復(fù)稱，關(guān)于三角陽臺(tái)問題，前期概念方案階段為外方設(shè)計(jì)單位繪制，后續(xù)方案、施工圖設(shè)計(jì)則由國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)院根據(jù)規(guī)范要求進(jìn)行深化設(shè)計(jì)，現(xiàn)場(chǎng)按最終施工圖進(jìn)行施工。房屋預(yù)售時(shí)以陽臺(tái)范圍（不含尖角部分）（預(yù)測(cè)房產(chǎn)面積）進(jìn)行銷售，銷售合同戶型圖、預(yù)售建筑面積圖與施工圖一致。

　　“三角陽臺(tái)”范圍（不含尖角部分） 圖源：格力地產(chǎn)提供

　　“業(yè)主投訴建交委（質(zhì)監(jiān)站、規(guī)資、圖審中心）等相關(guān)部門后，我司已積極配合相關(guān)部門，真實(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供了相關(guān)材料，并詳細(xì)說明了相關(guān)情況。”格力方面表示。

　　至于“降本”之說，格力地產(chǎn)則強(qiáng)調(diào)，“對(duì)比實(shí)際裝修標(biāo)準(zhǔn)和宣傳資料，我司未發(fā)現(xiàn)（格力·海德壹號(hào)）’降本’情況。”格力地產(chǎn)方面進(jìn)一步指出， “精工質(zhì)本”是格力地產(chǎn)長(zhǎng)期恪守的建筑精神和開發(fā)理念。自2023年年底以來，我司在符合預(yù)售合同的基礎(chǔ)上，結(jié)合市場(chǎng)變化，圍繞客戶關(guān)注點(diǎn)，采取積極溝通的態(tài)度，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體優(yōu)化，提升品質(zhì)。

　　業(yè)績(jī)不佳，網(wǎng)紅盤被指“存貨減值計(jì)提不準(zhǔn)確”

　　雙方之所以不能達(dá)成協(xié)議，王赟直言“就是資金的問題”：“你看他們之前的計(jì)提情況。實(shí)際上項(xiàng)目沒那么多利潤(rùn)，所以就給這個(gè)項(xiàng)目減標(biāo)了?！?/p>

　　根據(jù)今年2月20日晚間格力地產(chǎn)披露的上交所下發(fā)的紀(jì)律處分決定書，格力地產(chǎn)在2018年至2022年因存貨減值計(jì)提不準(zhǔn)確，導(dǎo)致當(dāng)期利潤(rùn)存在錯(cuò)報(bào)。

　　具體而言，格力地產(chǎn)在2018年至2021年存貨減值測(cè)試中，存在對(duì)子公司上海?？乇Ｂ?lián)置業(yè)有限公司“海德壹號(hào)”、上海?？靥?lián)置業(yè)有限公司“公園海德”兩個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目可售面積、可比售價(jià)選取錯(cuò)誤。同時(shí)，公司存在對(duì)重慶兩江新區(qū)格力地產(chǎn)有限公司“重慶兩江”地產(chǎn)項(xiàng)目P19地塊可比售價(jià)選取錯(cuò)誤、未對(duì)可比售價(jià)進(jìn)行修正等問題，高估存貨可變現(xiàn)凈值、少計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

　　上述操作導(dǎo)致格力地產(chǎn)在2018年—2021年度累計(jì)少提存貨減值導(dǎo)致多計(jì)凈利潤(rùn)6.26億元。其中，2018年度少提存貨減值并多計(jì)利潤(rùn)4.42億元，占當(dāng)年度凈利潤(rùn)的86.21%；2019年、2020年、2021年，格力地產(chǎn)分別多計(jì)利潤(rùn)303.8萬元、1.63億元、1886萬元，分別占當(dāng)年凈利潤(rùn)的0.58%、29.10%、4.1%。

　　針對(duì)“存貨減值計(jì)提不準(zhǔn)確”的問題，格力方面向《華夏時(shí)報(bào)》記者解釋說，2023年7月18日公司發(fā)布《格力地產(chǎn)股份有限公司關(guān)于對(duì)上海證券交易所監(jiān)管工作函部分回復(fù)的公告》，對(duì)海德壹號(hào)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的原因進(jìn)行了分析說明。

　　其中，2020及2021年上海錦云江悅項(xiàng)目（即海德壹號(hào)）業(yè)態(tài)包括住宅、商業(yè)、車位。對(duì)于住宅，會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正前，公司選用周邊二手樓盤售價(jià)作為預(yù)計(jì)售價(jià)；會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正后，公司參考周邊可比樓盤一手房售價(jià)及備案時(shí)間，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的上海市當(dāng)年新房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率計(jì)算確定預(yù)計(jì)售價(jià)，預(yù)計(jì)住宅2020及2021年末銷售均價(jià)分別為12.43萬元/平米、12.95萬元/平米；

　　對(duì)于商業(yè)及車位，公司參考周邊可比項(xiàng)目售價(jià)并綜合考慮自身的品牌定位、所在區(qū)位、工程設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)等因素確定預(yù)計(jì)售價(jià)，預(yù)計(jì)商業(yè)2020及2021年末銷售均價(jià)分別為5.77萬元/平米、6.32萬元/平米；車位各年均為1.25萬元/平米。

　　該項(xiàng)目于2023年1月開始預(yù)售，根據(jù)上海市新房定價(jià)政策，項(xiàng)目備案價(jià)格均價(jià)為12.98萬元/平米；商業(yè)預(yù)計(jì)銷售均價(jià)為5.56萬元/平米；車位預(yù)計(jì)銷售均價(jià)為1萬元/平米。

　　上半年預(yù)虧，剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)

　　截至記者發(fā)稿，雙方仍未達(dá)成一致。而需要注意的是，上?！熬W(wǎng)紅盤”陷入糾紛的背后，格力地產(chǎn)近年陷入窘境。

　　該公司于3月30日發(fā)布年度業(yè)績(jī)報(bào)告稱，2023年，格力地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入約47.32億元，同比增加16.95%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損約7.33億元。2022年同期營(yíng)業(yè)收入約40.47億元；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損約20.57億元。

　　4月27日，格力地產(chǎn)發(fā)布的2024年一季度業(yè)績(jī)公告顯示，公司當(dāng)季營(yíng)收約14.76億元，同比增加49.27%；但歸屬于母公司的凈利潤(rùn)為-1.03億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)更是達(dá)到了-1.39億元。

　　債務(wù)方面，公司今年到期的短期債務(wù)和一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期債務(wù)合計(jì)有54多億，公司年報(bào)披露貨幣資金11億。對(duì)此，格力地產(chǎn)表示，2023年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入47.32億元，目前債務(wù)償還情況良好、無逾期情形。

　　7月9日，格力地產(chǎn)披露，預(yù)計(jì)2024年半年度實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)為約-6.03億元到-7.8億元，較上年同期下降約3.91億元——5.68億元，同比下降184.35%——268.08%，預(yù)計(jì)仍為虧損。

　　值得一提的是，就在7月7日，格力地產(chǎn)發(fā)布公告，基于公司逐步退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)主業(yè)轉(zhuǎn)型的整體戰(zhàn)略考量，上市公司擬置出所持有的上海、重慶、三亞等地相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)負(fù)債及上市公司相關(guān)對(duì)外債務(wù)，并置入珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司不低于51%股權(quán)。